平成２７年度　宅建士試験民法　弁護士による解説（改正民法対応）

平成２７年度の宅建士試験の過去問を弁護士が解説します。

市販の過去問集やウェブサイト上の解説記事は民法改正に対応していませんでしたので、真面目にその解説を読むと逆効果です。

たとえば、平成２７年第３問では、使用貸借が諾成契約か要物契約かを問われています。当時の正答は要物契約ですが、現在の正当は諾成契約です。真面目に解説を読み、要物契約であると理解してしまうと現在では完全に誤りですし、時間の無駄です。

そこで、弁護士が改正民法に従って解説を作成しました。

解説はできるだけ簡素化しています。なぜならば、資格試験では、解説や教科書などでインプットに勤しむよりも、ポイントを理解したらすぐに次の問題に移って合うトップットの量を増やした方が合格しやすいからです。

なお、問題文は付していません。

問題	正誤	解説
１　消滅時効	〇	民法１６７条 「債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害」の典型例は、医療過誤や労働契約上の安全配慮義務違反です。 なお、不法行為によって人の生命又は身体を害した場合の、損害賠償請求権は５年です（７２４条２項）。不法行為の典型例は交通事故です。
２　保証契約	〇	民法４６５条の６。保証人の自殺などの保証被害を防止するため、要件を厳格としたものです。
３　併存的債務引受	〇	民法４７０条２項
４　過失相殺	〇	民法４１８条
注		民法改正を意識した問題です。しかし、このような問題は、改正民法を学ぼうとした人ほど当時の民法と改正民法を混同して、不正解となってしまいかねません。逆に、改正学ぼうとしなかった人は混同せず答えやすいはずです。真面目に学ぼうとする人が不利となる問題は妥当ではありません。

問題	正誤	解説
１	〇	仮装行為者（A）は、第三者の登記の欠缺（登記していないこと）を主張できません（最判昭４４年５月２７日）。
２	×	直接的には最判昭和５７年６月８日。ただし、「第三者」の定義として、「虚偽表示の当事者又はその一般承継人（例：相続人）以外の者であって、その表示の目的物につき法律上の利害関係を有するに至った者をいう」とした大判大９年７月２３日を知っていればわかります。「表示の目的物」は甲土地であり、乙土地ではありません。
３	〇	類最判昭４８年６月２８日
４	〇	最判昭４５年７月２４日
注		判例の知識が問われているようにも見えますが、知っておいた方が良い判例は、大判大９年７月２３日のみであり、これだけ知っていれば解けます。間違えたからといって判例をたくさん覚えようとしてはいけません。たとえこの判例の知識がなくても、目的物が異なることの違和感に気付くことが大切です。

問題	正誤	解説
１	〇	使用貸借は借主の死亡によって終了します（５９７条３項）。賃貸借は、借主が死亡しても相続されます。賃貸借に限らず、契約関係は原則として相続されるが、使用貸借は例外であるという原則と例外の思考が大切です。 ちなみに、委任契約も受任者（又は委任者）の死亡によって終了します（６５３条１号）。弁護士と依頼者との関係は委任契約ですが、殺人事件の弁護を受任している弁護士が死亡したとき、その家族が契約上の地位を相続して、これまで専業主婦だった妻が突如として法廷で被告人の弁護活動を行うことには非常に違和感があることから容易に理解できるでしょう。
２	〇	賃貸借に関しては民法６０８条１項。使用貸借に関しては５９５条１項。
３	×	賃貸借に関しては民法６０１条。使用貸借に関しては民法５９３条。 かつては使用貸借は要物契約でした。「アパートの一室を貸してあげるよ」と口約束をしていても、実際に建物を引き渡さない限りは、「やっぱりやめた」と言えば契約は成立しなかったものが、そうは言えなくなったのです。
４	〇	使用貸借であっても契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負います。ただし、その程度の問題として、貸主は、契約時の現状のままで目的物を引き渡す合意であったと推測されることになります（５９６条、５５１条１項）。 使用貸借は無償であることから契約不適合責任はないと思われがちなので注意です。契約を締結すると、有償であれ無償であれ、たいていは責任を負います。

問題	正誤	解説
１	×	賃貸借契約での占有には「所有の意思」（１６２条）がないため、所有権の時効取得はできません。いつかは返す意思で占有しているのです。
２	×	民法１８７条１項。相続のような包括承継にも適用されます（最判昭３７年５月１８日）。
３	〇	時効取得の場合は原則として登記は不要であるが、例外的に時効完成後に所有権を取得した第三者に対抗するためには登記が必要という原則と例外の思考が大切です。 （時効取得と登記の要否） ・時効完成時の所有者との関係では、登記なく対抗できます（大判大７年３月２日）。 ・時効完成前に所有権を取得した第三者との関係では、登記なく対抗できます（最判昭４１年１１月２２日）。 ・時効完成後に所有権を取得した第三者との関係では、登記がなければ対抗できません（最判昭４１年１１月２２日）。
４	×	最判平１６年７月１３日。耕作をして農地を継続的に占有している者について時効取得を認めても、農地法の趣旨に反することはないためです。
注		選択肢４の判例は知らなくても解けるはずです。細かい判例は覚えようとしないことが大切です。

問題	正誤	解説
１	×	最判昭２７年２月１９日
２	×	最判昭３５年３月１日 BがCに対して明渡しを求めた場合には、Ｃは占有権原（「賃貸借契約を締結しています」など）を主張立証する必要があります。民法１８８条を援用するだけで明渡しを拒否できるのであればそれほど楽なことはありませんから、常識的にも判断可能な選択肢です。
３	〇	民法１９７条（「他人のために占有をする者も、同様とする。」）
４	×	特定承継人に対しては不可（２００条２項）。
注		細かな条文や判例を知らなくとも、１と２の選択肢は一般的な感覚からも判断できる人が多いでしょうし、４のような「当然に」「常に」「必ず」といったワードには警戒すべき受験テクニックからして悩んだときは誤りと判断すべき選択肢です。細かい条文や判例は覚えようとしないことが大切です。

問題	正誤	解説
１	〇	最判昭４０年５月４日
２	×	主たる債務者も、保証人も、抵当権消滅請求をすることはできない（３８０条）。抵当権消滅請求をできるのは、抵当不動産の第三取得者である（３７９条）。
３	〇	民法３７８条
４	〇	民法３８９条

問題	正誤	解説
１	〇	このタイプの問題は、次の手順で解きます。 １　本来の配当額を出す。 　　　　　第１順位　B　２０００万円 　　　　　第２順位　C　２４００万円 　　　　　第３順位　D　１０００万円 　　　　　一般債権　DE 　　 　０円　※Dは未回収分。 ２　各行為の意味に応じて配当を変更する（各行為の意味を覚えておく）。 ①抵当権の譲渡　：抵当権を失い、相手方が抵当権者、自身は一般債権者となり、相手方優先で分ける 　　　　　第１順位　E　２０００万円 　　　　　第２順位　C　２４００万円 　　　　　第３順位　D　１０００万円 　　　　　一般債権　BDE　 　　０円
２	×	②抵当権の順位の譲渡　：抵当権は残っており、相手方との優先配当額合計を相手方優先で分ける 　　　　　第１順位　BD　２０００万円（D：２０００万円、B：０万円）　　∵相手方が優先 　　　　　第２順位 　C　 ２４００万円 　　　　　第３順位　BD　１０００万円（D：１０００万円、B：０万円）　　∵相手方が優先 　　　　　一般債権　BDE　　 　　０円
３	〇	③抵当権の放棄　：抵当権は残っており、それぞれの優先配当額合計を相手方と債権額に応じて分ける 　　　　　　　　　　　※「抵当権自体を放棄しているのではなく、抵当権の優先配当額から全額受領する権利の放棄」と理解しましょう。 　　　　　第１順位　BE　 ２０００万円（B：１０００万円、E：１０００万円）　　∵B：E=１：1（２０００万円：2０００万円） 　　　　　第２順位　C　　２４００万円 　　　　　第３順位　D　　１０００万円 　　　　　一般債権　BDE　　 　 　０円
４	〇	④抵当権の順位の放棄　：抵当権は残っており、それぞれの優先配当額合計を相手方と債権額に応じて分ける 　　　　　１番順位　BD　２０００万円（B：６６７万円、D：１３３３万円）　　　　∵B：D＝１：２（２０００万円：４０００万円） 　　　　　２番順位　C 　 ２４００万円 　　　　　３番順位　BD　１０００万円（B：３３３万円、D：６６７万円）　　　　∵B：D＝１：２（２０００万円：４０００万円） 　　　　　４番順位　BDE　　　 　０円
注		「放棄」という言葉が紛らわしい。抵当権を捨てるわけではない。解けない受験生がおかしいのではなく、法律がおかしい。

まとめ	相手方	処理	つまり
譲渡	一般債権者	相手方優先で分ける	一般債権者に優先させる
順位の譲渡	抵当権者	相手方優先で分ける	抵当権者に優先させる
放棄	一般債権者	債権額に応じて分ける	一般債権者と按分
順位の放棄	抵当権者	債権額に応じて分ける	抵当権者と按分

問題	正誤	解説
１	×	建物明渡しが先履行の関係にある（最判昭４９年９月２日）。　これは覚えておくべき。
２	×	原状回復は同時履行である（最判昭４７年９月７日）。　これは覚えておくべき。
３	〇	大判大７年８月１４日

問題	正誤	解説
１	×	設問の判決文に示されている。
２	〇	賃貸人と賃借人との間で合意解除はできる。設問の判決文は、その合意解除を転借人に対抗できないと述べている。
３	〇	信頼関係が破壊されたか否かによるため、いずれの場合もできる場合とできない場合がある。 実務上は、３か月の賃料不払いにより信頼関係の破壊が認められやすい。しかし、設問文では１か月滞納の可能性もあるし、６か月滞納していても信頼関係を破壊しない事情があれば法定解除権は行使できない。
４	〇	設問の判決文に示されている。

問題	正誤	解説
１	×	変更箇所を指示し、変更した旨を付記し、別途その部分に署名し、変更箇所に押印しなければならない（９６８条３項）。 ※実際に、Googleの画像検索などで「自筆証書遺言　修正」などと検索してみるとイメージしやすい。 ※そもそも、「だけで」というワードが誤りの可能性が高い。
２	×	自署名の下でなくともよい。封筒の封じ目にしても有効（最判平６年６月２４日）。
３	×	民法１０１３条２項。大判昭５年６月１６日。
４	〇	最判平１１年６月２４日。

問題	正誤	解説
１	×	更新の通知をしなかたっときは、期間の定めのないものとなる（借地借家法２６条１項）。
２	×	６か月後に終了する（借地借家法２７条１項）。
３	×	借家権の対抗要件は建物の引渡しである（借地借家法３１条１項）。
４	〇	造作買取請求権は、期間満了又は解約申入れの場合である（借地借家法３３条１項）。

問題	正誤	解説
１	〇	借地借家法３１条（建物の引渡しにより対抗要件取得）に関する賃借人に不利な特約は無効である（借地借家法３７条）。
２	×	増額しない特約は有効である（借地借家法３２条１項但書）。
３	×	造作買取請求権の特約による排除は、普通借家契約でも有効である（借地借家法３７条は同３３条を含めていない。） ※①造作買取請求権を強行法規とすれば、造作に賃貸人が同意しない弊害があることや、②営業用造作は、その営業のために特化して施されており、オーナーや次の賃借人にとって価値がないことなどが理由である。
４	×	定期借家契約に関する賃借人に不利な特約は無効である（借地借家法３８条６項）。 オフィスのみでなく、居住用のアパートでも定期借家契約としている例は多い。転勤などの際にも契約を中途解約できないとなれば賃借人に不利である。

問題	正誤	解説
１	〇	管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる（区分所有法４１条）。
２	×	１週間前に発する必要がある（区分所有法３１条１項）。
３	×	議長及び集会に出席した区分所有者の二人が署名する（区分所有法４２条３項）。
４	×	区分所有法２５条に任期の定めはない。